20대 제테크, 각 문제에 대한 풀이 두 번째입니다.

1. 주가지수 연동 상품을 제시하고 각각의 특징을 설명하여라.

주가 지수 연동 예금

ELD(Equity Linked Deposit) : 일반 예금과 달리 주가지수에 따라 수익이 결정되는 예금으로, 5천만 원까지는 원금이 보장된다. 원금 중 90%는 정기예금으로 설정하고 나머지 10%를 주식이나 파생상품에 투자한다. ELD는 원금 보장은 원하면서 은행의 정기예금 이자율에 만족하지 못하는 사람에게 적당하고 최소한 100만 원 이상은 저축해야 합니다.

주가 연계 증권

ELS(Equity Linked Securities) : 일반적으로 운용자산에 대부분은 국공채에 투자하여 원금을 최대한 보전하고, 나머지 일부 자산을 주가와 연동되는 파생상품에 투자함으로써 초과수익을 확보하는 구조의 금융상품(유가증권)을 말한다. 주식보다 높은 안정성과 예금보다 높은 수익성을 추구하는 상품이다.

주가 연계 펀드

ELF(Equity Linked fund) : ELS와 마찬가지로 운용자산의 90% 정도를 국공채에 투자하여 원금을 어느 정도 보전하고, 국공채에서 나온 수익을 앞에 설명한 ELS에 투자해 펀드 수익률이 주가에 연동되도록 설계한 펀드입니다.

*ELD는 예금, ELS는 수익증권 ELF는 펀드입니다.

2. 녹아웃형 ELS와 스텝 다운 형 ELS를 비교하라. 

녹아웃형(knock out) : 주가가 상승함에 따라 일정 부분 수익이 늘어나지만 일정 수준 이상 상승하면 그 후 주가의 상승 또는 하락 여부와 무관하게 사전에 약정한 수익을 지급하는 유형이다. 미래에 주가가 어느 정도 상승할 것이라고 예측하는 경우에 적합합니다.

스텝 다운형(step down) : 보통 2개의 주식을 기초자산으로 하고 투자기간을 2~3년 정도로 하고 6개월마다 두 주식 모두 최초 설정 시점의 가격과 비교해 일정한 가격 이상이면 약정수익률을 지급하고 조기 상황 한다, 그러나 하나라도 설정 시점의 가격 이하로 떨어지면 다음 6개월 이후의 상황을 본다. 투자자의 입장에서 두 개의 기초자산 중 하나라도 사전에 약속한 가격 이하로 떨어지면 안 되기 때문에 위험한 상품임입니다.

3. 인덱스펀드의 장점을 설명하라. 

◆ 효율적인 분산투자 : 예로, 코스피 200을 추종하는 인덱스펀드에 100만 원을 가입하면 100만 원으로 한국거래소 유가증권 시장 상위 200개 주식 종목에 골고루 분산투자한 것과 같습니다.

◆ 수익률 관이 용이 : 예로, 코스피 200을 추종하는 인덱스 펀드에 가입했을 경우 코스피 200 등락률만 알면 자신이 가입한 인덱스펀드의 수익률 동락을 알 수 이 있습니다.

◆ 저렴한 수수료 :일반 펀드의 수수료는 2.5% 내외이지만 인덱스펀드 수수료는 1% 정도에 불과합니다.

4. ETF를 유사 금융상품과 비교하고 ETF의 장점을 제시하라. 

유사 금융상품과의 비교

◆ ETF 금융상품은 투명성, 유동성이 높으며 증권 대차 및 레버리지 기능이 가능합니다. 거래비용은 위탁수수료(약 0.5%)이며 분산투자가 가능하다는 점입니다.

◆ 인텍스펀는드는 투명성은 보통, 유동성은 낮습니다. ETF와 다르게 증권 대차와 레버리지 기능은 불가하며, 거래비용은 운용보수 (1~2%)이고 분산투자 또한, 가능합니다.

◆ 액티브펀드는 투명성은 보통이며, 유동성은 낮습니다. 인덱스펀드와 같이 증권 대차와 레버리지 기능은 불가하며, 운영보수는 그 보다 높은 (2~3%)입니다.

◆ 개별 주식은 투명성, 유동성 두 가지 모두 높으며. 증권 대차와 레버리지 기능도 가능합니다. 거래비용은 위탁수수료만 들며, 분산투자가 불가능합니다.

- ETF의 장점 -

● 지수연동형 상품으로 투자 용이성과 안정성

● 주식투자와 동일한 환금성

● 낮은 거래비용과 펀드 특성에 기인한 우수 수익성

● 분산 효과에 따른 투자 효율성

● 펀드 운용의 투명성

5. 인버스 ETF와 레버리지 ETF에 대하여 설명하라. 

인버스(inverse) ETF : 말 그대로 반대로 투자를 한다는 것으로, 추종하는 코스피가 하락하면 수익을 내고 반대로 지수가 상승하면 수익이 하락하는 구조의 ETF이다. 주식시장이 전체적으로 하락할 것이라고 예상될 때 유망한 ETF입니다.

레버리지 ETF : 단순하게 지수와 동일한 크기로 수익률이 움직이는 것에 싫증 난 투자자들을 위한 ETF, 이 상품은 특정 지수 수익률 변동폭보다 ETF의 수익률이 일정 배수로 움직이게 만든 상품이다. 예를 들어, 레버리지가 2배인 상품인 경우, 주가지수가 10% 변동할 때 이 레버리지 ETF의 수익률은 20%가 변동한다. 반대로 하락 10% 하락했을 때는 -20%가 되는 상품이므로 위험도가 커진 ETF이다.

6. ETF 투자전략을 제시하라. 

핵심-주변부 전략(core-satellite strategy) : 핵심이 되는 ETF에 주로 투자하고 다른 종류의 ETF에 보조적으로 투자하는 전략이다. 예를 들어서, 총 1000만 원을 ETF에 투자할 계획이라면, ETF에 500만 원을 투자하고 나머지 500만 원은 성장이 예상되는 섹터지수 ETF, 금 ETF와 같은 상품에 투자하는 것이다.

레버리지-인버스 전략 : 상당히 적극적으로 공격적인 전략으로, 레버리지 전략은 ETF 수익률 변동이 지수의 수익률 변동폭보다 2~3배 큰 레버리지 ETF에 집중투자하는 전략이고, 인버스 전략은 추종지수가 하락할 것으로 예상하고 투자하는 전략이다.

7. 우리나라의 분양주택과 임대주택의 종류를 정리하라. 

분양주택은 크게 세 가지로 “국민주택”. “민간 건설 중형국민주택”,“민영주택”이다.  임대주택은 “공공건설이대”와 “민간 건설 중형임대”로 분류할 수 있다. 저소득 측을 위한 임대주택으로 국민임대주택도 있으며, 특수계층을 위한 임대주택도 있습니다.

8. 분양주택의 청약자격 취득과 순위를 정하는 방법에 대하여 설명하라. 

청약통장에 가입을 하면 6개월 후에 2순위 자격을 받고 총 2년이 지나면 1순위 자격을 받는다. 이때 수도권이 아닌 지방에서는 1순위 자격 획득 기간이 반드시 2년인 것은 아니다. 시도지사의 재량에 의하여 6개월 초과~2년 사이의 적당한 기간을 정한다.

민영주택과 민간 건설 중형 국민주택의 경우

이들 주택을 분양받기 위해서 청약을 했는데, 공급하는 주택 수보다 청약한 사람 수가 더 많을 때에는 당첨자를 결정하기 위하여 몇 가지 방법이 동원된다.

우선 청약 주택의 전용면적이 85이하인 경우에는 가점제와 추적제를 병행한다. 전체 공급주택의 75%는 가점제로 당첨자를 결정하고, 25%는 1순위자 중에서 무작위로 추첨을 한다. 가점제에서는 무주택기간이 길수록, 부양가족수가 많을수록, 청약통장 가입기간이 길수록 점수가 커진다. 그러므로 하루라도 빨리 가입하는 것이 좋습니다. 전용면적이 85m^2를 초과하는 경우에는 채권입찰제에 의한다. 채권금액을 많이 써내는 사람이 당첨되는 구조이다.

국민주택의 경우

국민주택의 경우에는 순차제가 적용된다. 순차제란 사전에 정해진 순서에 의하여 당첨자를 결정하는 방식이다. 가장 순서가 빠른 1순위자는 5년 이상 무주택 세대주로서 매월 약정에 납입일에 월 청약통장 납입금을 60회 이상 납입한 자 중 저축총액이 많은 자이다. 2순차는 3년 이상 무주택 세대주로서 저축총액이 많은 자이며, 이런 식으로 무주택기간과 저축총액, 납입횟수 등으로 순차가 매겨져 있다.

9. 주택청양종합통장에 대하여 설명하라. 

민간 건설회사, 정부 및 지자체와 공공기관 등에서 공급하는 민영주택, 민간 건설 중형 국민주택, 국민주택을 분양받거나 임대 받기 위하여 청약을 할 때 필요한 금융상품이다.

● 가입 조건 : 주택 소유 여부, 가구주 여부, 미성년자 여부에 관계없이 누구나 가입할 수 있다.

● 얼마씩, 얼마까지 저축할 수 있는가? : 한 달에 2만 원 ~ 50만 원 범위 내에서 5천 원단위로 자유롭게 저축할 수 있으며 24회 선납도 가능하다.

● 계약기간과 예금자 보호 : 계약기간은 입주자로 당첨될 때까지이다. 도중에 해약도 가능하다, 예금자보호법에 의하여 보호되지는 않으나, 정부가 관리하고 있으므로 사실상 위험하지 않음

● 가입할 수 있는 은행은? : 신한은행, 농협, 하나은행, 우리은행, 기업은행 5개 은행에서만 가입할 수 있음

● 금리 : 가입기간에 따라 금리가 차등 적용되는데, 가입기간이 24개월 이상이면 4%의 이자를 준다.

● 어떤 주택에 청약할 수 있는가? : 주택청약종합저축은 모든 종류의 주택에 청약이 가능하다.

● 세금 혜택과 소득공제 : 세금 혜택은 일반 과세, 세금 우대, 생계형 비과세 중 선택할 수 있다. 소득공제 대상자는 무주택자인 세대주로서 연간 납입액의 40% 한도 내에서 48만 원까지 소득 공제가 가능하다.

● 가입자 추이 : 2009년에 도입 이후 매년 가입자가 꾸준히 늘어 2012년 10월 말 1,167만 명이 가입되어 있다. 

*  주택청약종합저축은 가능하면 빨리 가입해야 한다. 목돈이 없는 경우 매월 10만 원을 불입하는 것이 가장 유리하다.

10. 부동산 거래 정보를 얻을 수 있는 방법에 대하여 설명하라. 

1. 국토해양부 부동산 실거리가 조회 사이트(http://rt.mltm.go.kr) : 국토해양부 부동산 실거래가 사이트는 정부기관인 국토해양부가 운용하는 것으로, 지역별 아파트, 다세대, 연립, 단독/다가구 실거래 가격 조회 서비스를 제공한다. 이미 거래가 이루어진 정보이므로 비록 시간적인 차이가 있긴 하지만 가장 정확한 정보라고 할 수 있다.

2. 국민은행 부동산 정보 사이트(http://nland.kbstar.com) : 위의 국토해양부 자료가 과거 자료라면 국민은행 자료는 현재 자료로서 매물 정보까지 보여준다.

3. 민원이 지속적으로 야기되면서 지자체에서도 각종 부동산 서비스를 제공한다.

4. 현장을 방문하여 여러 중개업소를 가보는 게 좋다.

5. 대법원 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr) : 500원의 소액만 내면 거래하고자 하는 주택의 소유자 및 권리관계의 상세 내용을 알 수 있다.

11. 부동산 거래 시 반드시 지켜야 할 사항을 정리하라. 

● 소유 및 채권채무 관계 점검 : 등기부등본에서 확인 거래하고자 하는 주택의 등기부등본을 보고 소유관계나 채권채무관계, 담보 설정 유무를 반드시 파악해야 한다

● 계약서를 작성할 때에는 정확하게 계약서에 당사자의 인적 사항과 매매 목적물의 표시가 정확한지 살펴보아야 한다.

● 거래대금 지금과 영수증 챙기기

● 전자거래인 경우 : 반드시 전입신고 및 임대차 계약서 확정일자 확인

● 가능하면 부동산 중개업소를 통한다. 부동산 중개업소를 통해 계약을 맺으면 보통 중개업소가 보증보험을 들기 때문에 사고가 나도 상담 부분 보상을 받는 게 가능하다.

● 부동산 중개 수수료는 모든 부동산 거래가 끝난 후에 지불한다.